楼市松绑频现“一日游”：真相只有一个，房（zhu）住(yi)不(ying)炒(xiang)

作者：时代财经 刘新歌

图片来源：图虫网

“政策持续的时间也太短了吧！”3月5日，在广州天河工作的万华（化名）不无懊恼地说。

当天上午，广州市人民政府官网重新挂出《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（下称《通知》），但与3月3日首次挂出时不同，关于松绑商服类项目的政策条文被删除。

寄望通过公寓曲线“上车”的万华，“居者有其屋”的梦想暂告搁浅。“短命”的商服解禁

在广州工作数年并计划定居的万华一直想在广州买套房，用她的话来说，总要有自己的居所。但囿于资金有限，拥有属于自己的房子似乎还要再等上几年。在朋友的建议下，她开始关注公寓产品，“相对同区域的住宅来说，公寓单价低、面积小，因此总价低，比较容易入手。”

此前广州对于公寓类产品有着较为严格的限制，2017年出台的“330新政”要求商服类项目销售对象必须是法人单位，且最小分割单位不得低于300平方米。虽然在2018年底解禁了部分商服项目，但广州公寓市场并不景气，流通和成交都不活跃。

政策变化让万华看到了一线希望。3月3日，广州市首次挂出的《通知》第31条规定：优化商服类项目建设和销售管理，商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。这被视为对商服类项目的大幅松绑。

不止想买公寓的人看到了希望，想要出售公寓资产的人也高兴了一把。2013年底，方亮（化名）以130余万全款价购入广州汉溪长隆地铁站附近一套60平方米的公寓，之后以4000元/月的价格出租给一家公司做办公用。

2016年下半年，该公司因营业规模扩大退租，一家酒店管理公司想收来做日租，开出的租金仅为2700元/月，同时还要收取一笔家具、改造费用。方亮深觉不值，开始考虑出售，但市场价仅140万。纠结了半年后，“330政策”出台，他彻底断了出售的念头，将房子租给酒店管理公司。

“购入六、七年，涨幅不超过30%。要是那年以同等价格买住宅，估计早翻了几倍。” 把该公寓视为一笔失败投资的方亮一直在等机会出售，但广州的严控让公寓市场一片萧条。《通知》一出，让他看到久违的希望。

不过，万华和方亮的喜悦只持续了一天。3月4日，《通知》被匆匆撤下。3月5日重新“上架”后，解禁商服类产品的条款撤销，改为“促进房地产市场平稳健康发展。优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金。加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金。”

因为政策的收回，万华入手公寓的兴趣和信心大减，一方面购房程序复杂，另一方面还要考虑未来出手的问题。“公寓不适合多人家庭居住，以后有条件了总归还是要买更大一点的房子。但政策变化太快了，公寓不一定好转手，我暂时不把公寓作为置业的首选了。”

王欢（化名）是广州一公寓项目的销售顾问，他所在楼盘的土地是在2017年11月拍下的，受“330政策”的限制。他告诉时代财经，在《通知》正式出台前，项目上已经多多少少收到了相关消息。“《通知》虽然被撤销，但根据政府的回应，相关政策并不是完全撤销，只是在制定具体细则。”但对于后续政策走向，广州市住建局工作人员向时代财经回应称，“暂不明确，以现通知为准。” “一日游”背后的调控博弈

新冠肺炎疫情冲击下，各地相继出台稳楼市、救楼市的措施，如延缓缴纳土地出让金、调整竞买保证金比例、调整预售条件等，对楼市调控将进一步放松、刺激楼市带动经济增长的市场预期也悄然浮出。

而几项被撤销的政策使楼市调控走向的预期出现反复。2月21日，河南省驻马店发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(下称“意见”)，出台17项稳楼市政策，提出将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%，同时把公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元，并降低住房公积金贷款首付比例。

驻马店是新冠肺炎疫情期间首个明确提出降低购房首付的城市，但2月28日，驻马店市人民政府被河南省政府约谈，要求坚持“房住不炒”，落实主体责任。随后，17项稳楼市政策从官网撤下、按原政策执行。

被撤销的还有浙商银行关于“非限购区首套房首付比例下调至2成”的通告。2月中下旬，浙商银行调整个人贷款，将非限购城市个人首套住房的首付贷款比例从三成降至二成，该调整引发部分银行的跟进，但几天后被相关部门紧急叫停。

中指控股CEO黄瑜认为，这充分体现了中央对楼市调控的定力。“广州、驻马店等城市出台的扶持政策均涉及限购或限贷等调控内容，对市场预期带来一定影响。当前楼市调控政策仍坚持‘房住不炒’的定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

上海同策研究院首席分析师张宏伟则指出，春节后各地出台的缓交土地出让金、减免税费等措施并不能称之为放松楼市调控的政策，只是暂时缓解房企压力而已。但他认为后续调控大概率会放松，“真正意义上宽松的调控政策估计在二季度后。”

在因城施策的主基调下，政策“一日游”已经不是新鲜事。2019年12月初，江苏张家港传出取消实施了两年多的限售政策，但不到12个小时就被曝限售照旧，这些“短命”的政策也反映出各地在“因城施策”上的纠结。

张宏伟认为，目前的“因城施策”应该是根据各个城市市场、压力的不同情况，采取定向宽松的措施让市场复苏和好转，但并不是说要出台大水漫灌的政策让市场再有一轮快速上涨和反弹的机会。“从定向宽松的力度、范围和执行的程度来讲，各地政府要把握好尺寸。”

不过，多位业内人士在接受时代财经采访时都认为，后续调控大概率会适度放松。全国房地产商会联盟执行主席顾云昌对时代财经分析道：“中央对房地产的态度是保持温和的发展，一季度的损失要在后面三个季度通过促进销售尽量弥补回来，稳销售、稳投资、稳房价。在目前的经济形势下促进销售是对的，因此总体上政策要比原来宽松一些，但前提还是‘房住不炒’。”

在疫情冲击下，房地产市场的调整已不可避免。黄瑜指出，今年是“十三五”计划的收官之年，保障房地产行业稳定运行在稳经济中的作用举足轻重，未来将有更多的城市加入政策扶持行列中来。

“但在‘房住不炒’主基调下，针对需求端政策的出台或将更为谨慎，整体调控将以供给侧扶持为主，需求端鼓励为辅。需求端将更多地围绕人才置业、购房补贴等方面推进，保障合理自住需求的释放，而限购、限贷等主体调控政策难现松动，以维持市场预期的稳定。”