“傍”上罗杰斯，汇景控股以小博大

罗杰斯(左)与汇景控股主席伦瑞祥(右)

文/乐居财经研究院 陈传希

上市近50天，来自东莞的房企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”)股价仍徘徊在发行价（1.93港元/股）左右，截至3月6日开盘股价报1.95港元/股，期间最高也仅涨到2.12港元/股。

汇景控股2004年成立，项目集中在东莞，直到2016年才开始向外地扩散，截至2019年9月30日，汇景控股只布局了东莞、长沙、河源、衡阳、合肥五个城市。在销售业绩方面，公司2018年仅实现了25.62亿元的销售额。但此次上市，汇景控股上市发行却博得了超过100亿港元的市值。汇景控股创始人伦瑞祥夫妇凭借85%的持股带来的身家,踏入福布斯亿万富豪队列。

这家“以小博大”的房企还与华尔街大佬“商品大王”罗杰斯有着某种牵连。2020年1月，汇景控股在认购不足的情况下依然选择香港联交所上市交易，股票代码“09968.HK”，成为2020年第一家在香港上市的房企。董事会主席伦瑞祥赴港上市敲钟，与伦瑞祥一起敲钟就有罗杰斯先生。彼时，罗杰斯还担任着汇景控股的荣誉顾问。除此之外，据媒体报道，罗杰斯还曾数次表示想要将中国的私人会所落地长沙汇景发展环球中心。

布局“莞”外，汇景控股业绩过山车

罗杰斯口中所说的长沙汇景发展环球中心，是汇景控股的合资企业湖南发展开发的项目，目前项目正在开发中。汇景控股在合资企业中占有49%的权益。

事实上，从创立初汇景控股一直专注于东莞开发住宅项目。2016年开始，汇景控股开始布局东莞以外的城市。

“对外扩张”并没有及时为汇景控股带来持续增长的业绩，反而让公司在2017年的业绩大幅下降。直至2018年，东莞以外的项目交付，汇景控股的业绩才恢复起来。

2016年、2017年、2018年及2019上半年，汇景控股录得的物业销售收益分别约为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元、13.15亿元。其中，2017年的收入较2016年同比减少42.8%，2018年的收入较2017年同比增长86.9%，2019年上半年的收入又同比减少4.3%。

反映在净利润上面，2016年公司实现净利润3.38亿元，2017年便同比减少53.3%至1.58亿元，2018年净利润同比回涨154.%至4.01亿元。2019年上半年，汇景控股的净利润又同比降低11.2%至2.13亿元。

野心扩张，净负债率连续三年超200%

房地产行业是资金密集型行业，房企大多高负债，而汇景控股的负债问题显得尤为突出。

据招股书，汇景控股净资本负债比率连续三年超过200%，最高时达377.8%。2016年至2018年，其净负债率分别为377.8%、278.5%、243.2%。Wind数显示，截至2019年6月底，A股上市房企的净负债率均值约为99.3%，而同期汇景控股的净负债率为240.4%。

据招股书，汇景控股负债率高居不下主要因公司扩张业务。

于2019年6月30日，汇景控股的有息负债总额为38.86亿元，其中短期有息负债总额约20.04亿元。而公司的现金及现金等价物2.15亿元，加上受限制的现金及等价物约5.12亿元，汇景控股手握现金资源也仅约7.26亿元。其现金短债比仅为0.36。即便加上于2019年10月31日未动用的银行融资额度9.87亿元，也远不足以覆盖短期有息负债。

融资的迫切性或促成汇景控股上市，此次汇景控股上市募资15.21亿港元，但用作偿还借贷仅20%。上市募资主要用途仍是收购土地或项目，占集资净额55%，其它20%用作开发及建设成本，5%为营运资金。

2019年12月30日，汇景控股管理层在记者会上表示，上市后净负债有望降至100%以下。能否降负债？拭目以待。

文章来源:乐居财经