新股前瞻｜鹏润控股IPO背后：一年忙拿地，一年忙建房

受惠于雄安新区的成立，在打拼两年之后，鹏润控股终于开启了IPO征程。

据智通财经APP了解，以河北省保定市的白沟新城以及高碑店市为基地的房地产开发商鹏润控股已于2月28日向港交所递交了招股说明书，申请主板上市，创陞融资为独家保荐人。

虽然是地区性的房地产开发商，但鹏润控股2019年前10个月的业绩爆发式提升。其中，收入同比增长13.17倍至5.63亿人民币，且净利润扭亏为盈，从亏损497.6万至盈利2.22亿。与此同时，鹏润控股的资产负债率也从2018年底的93.48%下降至2019年前10个月时的86.13%。

事实上，过去两年的楼市调控政策不断，房地产行业分化加剧，小型房地产开发商逐渐退出了市场。但在这样的经营环境下，鹏润控股却实现了逆市高增长，其有何“秘诀”?高增长又能否持续?

一年拿下16个土地项目

鹏润控股于2009年在白沟新城开始房地产开发业务，并于2015年将业务拓展至高碑店市。据行业顾问仲量联行的数据显示，若以2018及2019年的合同销售额而言，鹏润是白沟新城最大的住宅物业开发商，市占率17.2%;与此同时，该公司也是高碑店市第三大的住宅物业开发商，市占率6.7%。

可见，在白沟新城与高碑店市，鹏润已做出了一定成绩，这不仅得益于公司在这两个地区的积累，更为重要的是，白沟新城与高碑店市的房地产行业迎来了新的发展契机。

2017年4月时，雄安新区正式成立。与白沟新城、高碑店市一样，雄安新区也位于河北省保定市，且白沟新城则毗邻雄安新区。随着京雄高速、京雄城际铁路及荣乌高速新线的投入运营，北京、天津、雄安新区及白沟新城将被连接起来。

鹏润自然发现了其中的机遇，并加大了拿地力度。智通财经APP发现，2018年时，该公司收购土地总数为16个，涉及的总建筑土地面积约为11.42万平方米，同比增长256.88%，公司近40%的土地储备在雄安新区成立以后获得。不过，由于市场需求增加，每平方米的土地价格明显上升，同比增幅近50%。

截至2019年11月30日时，鹏润控股的总土地储备为77.67万平方米，其中，已竣工建筑面积为2.12万平方米，开发中的建筑面积为50.8万平方米，持作未来开发的建筑面积约为24.8万平方米。可见，鹏润控股的土地储备充足，且超过一半土储位于白沟新城。

开发加大实现业绩爆发式增长

鹏润激进的拿地策略无可厚非，毕竟优质的土地储备也是房企的核心竞争力之一，且土地价格涨幅明显，早拿地可降低成本开支，但该策略还是对公司的经营产生了一定影响。

由于拿地需要较多资金，鹏润2018年时的开发明显放缓，导致该年度内交付的建筑面积大幅降低。智通财经APP发现，鹏润2018年的已交付建筑面积为4.67万平方米，同比下降超58%。在此背景下，即使平均售价同比增长53%，鹏润2018年时的总收益也同比下降超9%，这也使得该公司2018年的经营现金流净额为流出9647万元。

直至2019年前十个月时，鹏润放缓拿地，将资金投入开发，才实现了业绩的爆发式增长。在该报告期内，鹏润已交付的建筑面积约为8.07万平方米，同比增长超8倍。与此同时平均售价同比增长约60%至6976.7元每方米。量价齐升使得该公司的收入同比增长13.17倍至5.63亿人民币。

得益于销售均价的提升以及规模效应的凸显，鹏润2019年前十个月的毛利率为52.1%，较2018年同期时的48.27%有所提升。同时，该公司的费用控制良好，销售开支、行政开支相较收入增长缓慢，因此，鹏润2019年前10个月的净利润为2.22亿，而2018年同期为亏损。

在放缓拿地，业绩大爆发之后，鹏润的资产负债率也从2018年底的93.48%下降至2019年前10个月时的86.13%。

白沟新城房价有所回调

通过上述分析能发现，鹏润的经营受益于雄安新区的成立，但由于公司资金量的限制，导致了鹏润在拿地与开发之间不能齐头并进，年度交付建筑面积波动较大，公司业绩也随之起伏，这也是鹏润上市的主要原因。

公司表示，此次募集的资金将拥有白沟新城与高碑店市土地储备的收购，以及用于鹏润学府一期、鹏润美墅家二期的开发。相信资金相对充足后，鹏润能在拿地与开发之间实现更好的平衡。

但鹏润所面临的风险也值得投资者注意。首先，鹏润目前的业务有明显的地域性，主要集中于白沟新城与高碑店市两个地区，当地的经济以及政策变化都会对鹏润的经营产生较大的影响。

其二，白沟新城虽毗邻雄安新区，但其短期内的房价并非稳步上升。据仲量联行的数据显示，2018年时，白沟新城住宅物业的平均售价为5818元每平方米，2017年时下滑超8%。

这与当地的限购政策有一定关系，毕竟在2017年时，该地区住宅物业的平均售价同比涨幅近50%。预计后续白沟新城与高碑店市的房价涨幅会有所放缓，其业绩的增长将主要依靠交付建筑面积的提升。

其三，鹏润面临的行业竞争或将进一步加剧。事实上，虽然该公司的业务主要集中于白沟新城与高碑店市，但其竞争对手却并不少。据仲量联行的数据显示，白沟新城目前有25家房企，高碑店市有33家。随着行业竞争加剧，将在一定程度上影响公司利润表现。

其四，虽然鹏润的资产负债率在2019年前10个月时有所下降，但86.13%的比例仍处于相对高位，这对公司的运营以及融资能力都有较高要求。